Cass. Civ., sez. III, 29 marzo 2022, n. 10136

Quesito: La prelazione legale in materia di contratto di locazione ad uso abitativo obbliga il locatore, in mancanza di preventiva denuntiatio, ad informare il conduttore prelazionario dell’avvenuta vendita al fine di metterlo in condizione di esercitare il diritto di riscatto? È configurabile una responsabilità risarcitoria in capo al venditore -ex locatore- in virtù di una simile omissione informativa?

Riferimenti normativi: artt. 38 e 39 l. n. 392/1978; art. 2043 c.c.

Soluzione: Non esiste alcun obbligo informativo, diverso dalla preventiva denuntiatio, del locatore di un immobile che, in spregio al diritto di prelazione legale del conduttore, venda a terzi il bene. Il conduttore, infatti, può esercitare nel termine di sei mesi dalla trascrizione della vendita immobiliare il diritto di riscatto del bene. Qualora tale diritto di prelazione non venga esercitato nel suddetto termine, ed anche se tale inerzia del conduttore dipenda dalla sua ignoranza circa la stipula del contratto di vendita dell’immobile a terzi, non si dà luogo al risarcimento del danno da parte del locatore che non ha sollecitato l’esercizio del riscatto da parte del conduttore prelazionario. Affinché si possa configurare una responsabilità risarcitoria del venditore -ex locatore- verso il conduttore prelazionario non è sufficiente la mera reticenza del primo, ma è anche necessario che questi si sia attivato per creare artificiosamente una situazione che conduca il conduttore prelazionario all’erroneo convincimento che non vi sia stata alcuna vendita.

Sviluppo argomentativo della decisione:

  1. Il conduttore di un immobile ad uso abitativo gode di un diritto di prelazione legale a tutela del proprio interesse abitativo. Pertanto, il locatore di un immobile è obbligato a comunicare, a mezzo di ufficiale giudiziario, al conduttore la propria volontà di vendere il bene, indicando altresì le condizioni contrattuali offerte da un terzo interessato all’acquisto o determinate dallo stesso locatore (c.d. denuntiatio). In questo modo, il conduttore può decidere di esercitare il proprio diritto di prelazione avanzando una proposta che soddisfi le suddette condizioni contrattuali.
  2. Qualora, tuttavia, il locatore venda a terzi senza soddisfare questo suo obbligo di preventivo interpello del conduttore, la fonte legale della prelazione rende quest’ultima ad efficacia reale, nel senso che il conduttore pretermesso gode di un diritto di sequela sull’immobile oggetto della vendita e può esercitare il diritto di riscatto: in ciò si realizza e si esaurisce il favor conductoris.
  3. Il favor per il conduttore viene però controbilanciato dall’esigenza di certezza dei traffici economici, al fine di evitare che il terzo acquirente dell’immobile possa trovarsi sine die esposto al riscatto da parte del conduttore che non ha potuto esercitare il proprio diritto di prelazione. Pertanto, il legislatore limita temporalmente il diritto di riscatto del conduttore con la previsione di un termine di sei mesi che decorre dal giorno della trascrizione della compravendita immobiliare. La Corte Costituzionale (C. Cost. n. 228/1990) ha dichiarato non fondata la questione di legittimità costituzionale proposta, sulla base degli artt.  3 e 24 Cost., avverso l’art. 39 della l. n. 392/1978 nella parte in cui fa decorrere il termine di decadenza per l’esercizio del riscatto da una formalità, quella della trascrizione, cui il conduttore è estraneo. Trattasi, infatti, di una scelta discrezionale e ragionevole del legislatore che fa premio dell’esigenza di certezza dei traffici e che comunque riconosce un termine lungo di sei mesi per l’esercizio del diritto di riscatto del conduttore.
  4. Sulla base di questa disciplina si può affermare che non esiste né è sanzionato un obbligo di cooperazione del venditore -ex locatore- che non ha effettuato la denuntiatio che permetta al conduttore di avere notizia dell’avvenuta vendita per essere posto nelle condizioni di esercitare il diritto di riscatto. Un tale obbligo non è configurabile nemmeno se il conduttore avesse, prima della vendita, manifestato al locatore, tramite una lettera di intenti, la sua volontà di esercitare il diritto di prelazione in caso di futura vendita del bene.
  5. Ne discende che il conduttore che non abbia esercitato tempestivamente il proprio diritto di riscatto non può accampare alcuna pretesa risarcitoria avverso l’ex locatore per la sua negligente ignoranza del contratto di vendita dell’immobile a terzi. Il conduttore inerte, che omette di consultare i pubblici registri e si astiene dall’interpellare l’ex locatore per conoscere l’esistenza di un eventuale contratto di vendita sul bene oggetto della prelazione, imputet sibi. Una responsabilità aquiliana del venditore -ex locatore- e, se del caso, del terzo che acquista il bene è prospettabile nel solo caso in cui il venditore abbia dolosamente creato le condizioni per trarre in inganno il conduttore circa l’avvenuta vendita del bene, facendo credere a quest’ultimo che non vi sia stata alcuna alienazione del bene, ad esempio continuando a richiedere i canoni pattuiti nel contratto di locazione.

Dott. Angelo D’Onofrio

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